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莞惠突发大动作,深圳要扩容?“大深圳三环地图”必须要扩大了

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突发!莞惠有大动作了!深圳真的要扩容了?


就在7月28日,东莞发文宣布将暂停滨海湾新区范围内各类建设行为


 

紧接着7月29日,惠州惠阳发布了废止相关建设用地规划控制的通告,废止12个《建设用地规划控制通告》。

 

 

 

接连两条消息,一下就让深莞惠三城人民敏感起来了,大家不约而同的联想到难道有大事发生?

 

呼声最高的当然是深圳难道要扩容了?毕竟距离深圳特区40周年不到一个月了,真的挺耐人寻味。




 

图源楼灵灵


不管怎样,这下,惠州又要笑了。

 

因为短短十天内,715深圳、725东莞调控政策出台,这个时间恰巧距离深圳特区40周年仅仅一个月,也可以说距离深圳收到大礼包仅一个月,又加上有深圳扩权和深圳都市圈升级的背景,惠州无疑成为了外溢需求涌入的潜力区。


当然,再次成为了焦点的惠州,政策窗口期时限引发业界热议和猜想,朋友圈开始流传惠州会不会在8月效仿深圳和东莞进行调控,甚至有网友写给市住房和城乡建设局的建议中,提到惠州应该开始考虑实行住房限购政策。




之所以会有这种现象存在,最主要原因,还是现阶段惠州是真的“热”,想必大家都注意到了,惠州已成为资金涌入的主战场。


惠州的这种“热”可以从两个时间段看出,一个是上半年惠州62%的房子被深圳客买走了,这个占比相较往年有明显的所上升。

 

 

 

另一个是715深圳+725东莞之后,惠州求购客户、看房客户量都有明显增加,出现了5分钟内248套房源全部售罄的情况,并创下了短短14天卖8200多套房的记录4066+4150=8216套),相当于深圳一个月的成交量,算下来平均每天成交近600套。


 


大家注意到没有,更有意思的现象是:现阶段不光惠阳和大亚湾是购房者中意的区域,而是一路北上,连惠州高铁北站片区,由于有“明年通车、3站深圳”的赣深高铁存在,也成了置业者的聚集区。


据统计,上周惠城住宅网签TOP10榜单中,北站新城连霸4席,其中金裕星河丹堤(楼盘详情户型图相册地图0752-2876666)更是一周内成交超50套,这个成绩放在以前是不敢想的,超过了很多热区项目。


说实话,深圳调控本身会使一波资金转向临深片区,如今东莞也加码了调控,无疑给了同样位于深圳扩权和深圳都市圈下的惠州更大的机遇

01.

500万深圳人的外溢

资金也需要寻找新的突破口


其实,深圳购买力外溢到周边城市是在所难免的,主要有两层原因。


一方面是几百万深圳人的需求被压抑。


包括这次的深圳调控,其实条条都是压需求,打击投资客的同时,也一定程度上误伤了刚需、改善客群,宋丁发文直言,“单压需求不是长久之计,必须从根本上解决供应问题。”


当然,调控效果立竿见影,根据深圳市房地产中介协会统计显示,深圳新政当周(7月13-19日),深圳二手房网签5143套,环比(与上一周相比)下降了49%



同时,这种需求上的压抑还很快体现在了个盘上,就在前天(7月30日),一张“诚意登记资格积分表”传遍了朋友圈,没想到买房也要拼积分了

该表标的楼盘正是深圳热门打新网红盘:华强城市花园(一期),明确表示将按照深户、房产、社保3大项积分,而且排名前5560位才有资格参与公证摇号。一表掀起市场热议,更有网友表示:“歧视单身了”。

 

其实据统计,未来几年将会有约500万深圳人住到临深去,甚至更多
根据2018年的二次房改,到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中市场商品房只有70万套


而根据人口来算,截至2017年底,深圳市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人,预计新增住房需求约180万套


180-70,还有110万套房子从哪里来?当然只能靠周边城市。事实上,过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子,被深圳人买走。


110万套房子,按照每套住4个人,未来的深圳人,就将近有450万人将住到深圳外去。而在现实中,很多人家拥有不止一套房子,因此实际达不到在深圳有住房的人可能更多


早先宋丁就曾表示,拥有1300万常住人口的深圳,仅有大约200万套红本(房产证)商品房,理论上也只有600万人可能拥有正规红本住房,保守估计,按照500万人真正拥有红本房算,仍然有800万常住人口没有正规的红本房


单纯从这个数据看,加上深圳调控出现,以及在深圳成本不断增大,接下来临深人口流入或将更加猛烈。


另一方面是出于资金需要寻找新的突破口。


我们知道,今年是一个全球大放水、货币加速贬值的环境,两相作用下,催生了强烈的避险需求,寻找能穿越周期的硬核资产才是真理,这部分钱可能流入到股市,或者是楼市。 就在这几天,欧盟和美国同时出手,推出了折合人民币13万亿的惊天救市计划,这份救市计划规模宏大。



 


当然,这一救市计划,使得美元迅速下跌,指数跌到了95.63,创下了自3月10日以来新低。黄金、白银等贵金属则不断上涨,原油期货也创下了3月来的新高。


可见今年最大的背景还是全球性的刺激,这种情况下,并非现金为王,持有核心资产才是合适的选择


核心资产是什么?股票里的腾讯、平安、茅台这样的大蓝筹,还是楼市里的核心物业?


股票大家已经看到了,不确定性太强,一路下来就像过山车。就在7月24日,A股遭遇大幅调整,前期一路强势的创业板指创下最近5个多月最大跌幅。


而楼市自然是优质标的,也是最容易把握的资产。事实也证明,对比中国各类投资品,地产占据了举足轻重的地位,自2007年起,房价的收益基本上都是稳占前排,说明地产依然是最可靠的财富仓库。



 

图源网络


因此,当下被堵死的深圳购买力,在手握现金的情况下,一定会寻找新的突破口,这是资金的本能

 

02.

“大深圳三环地图”需要扩大
现在是“时间上的临深”


深圳人住到临深去,毫无疑问,在常提到的临深的东莞、惠州中,惠州受到的利好会相对更大,本身有深圳调控刺激的预期,现在又遇上东莞调控,无疑给了惠州更大的窗口


现在则需要思考的是:“临深”到底是什么?“临深”范围的边界在哪里? 此前有人画了一张“大深圳三环地图”,表示三环覆盖区域,成为大深圳人选房置业的范围。


图源网络


具体来看,一环西起宝安机场,东至盐田港;二环为环外高速,深圳光明、东莞塘厦、清溪、松山湖都是二环上的重要地区;三环由虎岗高速、莞潮高速及惠州的惠阳外围组成,以虎门大桥西侧为起点,东至大亚湾。


可见深圳外溢的话,第三环只是纳入了东莞、惠州的部分区域,而且是大家固有印象里的最靠近深圳的惠阳、大亚湾。


但现在,必须旗帜鲜明地说,这个地图范围需要“扩大”。


因为从历史的角度来看,大家印象里的临深,更多是从地缘的空间距离上来衡量的,比如惠州的惠阳/大亚湾、东莞的凤岗才是临深,有种“近水楼台先得月”的优势。


但是现在这个时代,更多是看时间距离,而不是纯粹的空间距离,即“时间上的临深”


打个比方,现在从深圳北站,到福田中心区哪怕只有15公里距离,但大家对“英雄难过梅林关”一定深有体会,早上7点之后,堵车情况下需要40分钟。但是从惠州南站开车到深圳福田,70多公里距离,基本是1小时多一点


因此我们现在所谓的临深置业,更多是要从时间距离这个角度来衡量。

特别是当下高铁的出现,彻底给城市和生活带来了改变。

传统的铁路速度慢,公路容易堵,飞机代价高,但高铁不一样,能大幅缩短出行时间,也大幅拓展了出行空间,比如同样是深圳北站到福田,开车半个多小时,高铁的话只要几分钟。


再比如正在建设的惠州高铁北站,距离深圳北站距离是一百公里左右,但随着明年赣深高铁的通车,3站就能到深圳,到深圳北站也就在一二十分钟


相比之下,在深圳约七成以上的上班族光是坐地铁都要超过半小时的,这也是为什么现在惠州高铁北站的楼盘能够开盘就热销9成的原因了。



 

赣深高铁线路示意图


说实话,要是换作以前,近百公里的距离想要实现在香港/深圳工作、惠州生活也就只能想象下,但现在不一样了,这都将成为现实。


比如惠州高铁北站建成后,可能是这样的场景:早晨7点从惠州高铁北站出发,20多分钟到达深圳,或者30多分钟到达广州。再或者从深圳北到香港去购物或办事,全程加起来也就50多分钟。


需要注意的是,惠州官方对惠州即将面临的巨大机遇,是有清晰认识的,现阶段惠州正在加速与其他城市的联动,并启动了“丰”字交通主框架建设,大幅缩短惠州与重要城市之间的空间距离。 

 

 

图源南方+


下面这张图就更重要了,是惠州与深圳、广州两大都市圈轨道对接情况,对接的轨道居然有9条之多,其中赣深高铁和广汕高铁都是明后年就能建成通车的

图源南方+


而且据统计,惠州境内有望实现10座高铁站的建设,深圳都没有这个规模,就算在全国城市里面是不多见的。

图源网络


这种情况下,就会将临深置业的深圳人吸引到这边,无疑会加快惠州人口流入的速度。


事实证明,惠州已经成为人口流入的热点区域,2019年流入人口最多的10个城市中,惠州力压一众省会和重点城市,进入了TOP10,似乎“走,到惠州去”正成为一股影响全国的强大时尚潮流。


图片来源:DT财经



03.

44平方公里+2城际+2轻轨+3地铁

不就是下一个深圳北吗


当然,不管是从现阶段看,还是长远规划看,惠州对外的轨道交通中,惠州高铁北站是最不能忽略的,也是非常重要的枢纽,重要程度超过惠州南站


一是惠州高铁北站的线路和通勤时间问题。


惠州高铁北站的规模是7台16线,从线路来看,连接了2高铁(赣深高铁+广汕高铁)+2轻轨(莞惠城轨+深惠城轨)+3地铁(惠州地铁1、3、5号线),高铁、城际、地铁都有了。


惠州高铁北站线路示意图


7条线路中,最值得关注的有赣深高铁,正在建设中,明年2021年就能通车,亮点在于从惠州高铁北站3站就能到达深圳


另外就是广汕高铁,对接赣深高铁惠州北站,计划在2022年底建设完成,亮点在于通过这条线路惠州融入了广州的都市圈,且广州至惠州、汕尾分别算短至约30分钟、60分钟。 

 

 

 

 

以及深惠城轨,在惠州沥林北站接轨莞惠城际,也可到惠州北站。注意,深惠城轨进入到深圳,是与深圳西丽、前海衔接的,连通的是深圳非常繁华的区域,因此这条线路同样具有含金量。

 

同时惠州地铁1、3、5号线就更值得期待了,关注点在于这说明今后惠州一定会通地铁的,而且今年3月份时,惠州日报刊登了一则《惠州北站开挖地铁通道》的新闻,早先惠州因人口不达标未能修建地铁,现在这样一看深圳延长到惠州的地铁是不是就有望了?


 



二是惠州高铁北站的规划依照的是TOD模式。


TOD模式,一般为以轨道交通为中心,集办公、商业、文化、教育、居住于一体的“混合用途”开发模式,比如我们熟知的深圳北。


具体来看,惠州高铁北站规模达到了44平方公里,居住人口42万,对比深圳北站的法定图则,我们能发现很多相似之处:都是以高铁站为中心,周围布置大量商业、新型产业、绿地等用途的地块。



 

 

看业态,规划图显示,未来惠州高铁北站片区中将设置新型产业、总部基地、站前商业,以及国际公寓等多种业态。


惠州北站片区城市设计意向图


看生态,目前,该片区周边生态资源主要为水域生态资源,包括小金河、风门坳两条河道水域,接下来还会有7个综合公园,即风门坳湿地公园、麒麟山公园、三河滨江湿地公园、小金河湿地公园、高铁中央公园、七娘坛公园、体育公园。

 

 

惠州高铁北站规划结构图


看配套,光教育配套就规划了32所中小学校,接下来还会有公共图书馆、医院等配套设施。


 

惠州高铁北站整体鸟瞰图


这样看来,如果说惠州北站成为惠州联通大湾区各城市的超级枢纽地,惠州北站新城就是以轨道交通为依托而生成的超级品质生活地,正是大湾区东岸崛起的另一个深圳北


04.

四站距离十倍价差
想要抢食“头啖汤”就得行动了


相比深圳北站,惠州高铁北站的建设才刚刚起步,可以预见,未来10到15年间,惠州高铁北站将成为惠州的另一个城市中心。 另外从价格来看,目前惠州高铁北站片区,大概1.2万左右,2站距离的塘厦已经奔3了,3站距离的光明普遍去到6万,4站距离的深圳北站去到了10万+,相信接下里高铁带来的价值会慢慢在惠州高铁北站上有所体现。

 

 

 

就算对比目前的惠州南站,惠州高铁北站房价只有惠州南站的一半,比如两个高铁站的星河丹堤项目,均价相差7500元/㎡,总价相差约70万元,可见惠州高铁北站仍然拥有较大的升值空间


 


待明年赣深高铁通车,对惠州高铁北站又是一波推动作用,看来想要抢食“头啖汤”,就得赶紧行动了。


目前来看,区域内体量最大的楼盘要属金裕星河丹堤了,总建面达到180万平,称得上惠州高铁北站的“封面作品”。


项目鸟瞰图


值得注意的是,星河早在高铁北站新城规划正式出台之前,就布局了金裕星河丹堤,抢滩高铁北站新城之央,2018年9月二期开盘时,其高层住宅房价不到9千,现在已经接近1.2万,算下来不到两年时间涨了将近35%。


 

项目加推现场


现场考察发现,项目有几大优势:


优势一,畅享的是双CBD辐射。


这主要体现在区位上优势上,从距离上看,金裕星河丹堤距离惠州高铁北站直线距离1.5公里,享受的是惠州高铁北站CBD的红利和配套。


另外,项目门口是正在建设的金泉路,预计明年通车,通过这条路,届时仅需10分钟可达江北CBD,用时缩短至少20分钟。





优势二,提供的是全配套百万大城生活


金裕星河丹堤是全新升级的3.0版丹堤,因此在规划、产品、商业、园林上都做了升级。从具体的配套来看,项目集合了超大商业、超优学府等全面醇熟配套。


包括6.5万㎡星河COCO系商业,打造片区内唯一的商业综合体,据悉美宜佳商超已正式营业,餐饮巨头麦当劳计划今年9月底开业,星河寰宇影城、汉堡王、乐凯撒、星趣童堡、星河美居等品牌商家有意向进驻。


项目效果图


教育上,社区有2所15班幼儿园,目前规划引入9年制品牌名校,基本能满足家门口一站式优质教育。


优势三,是一座低密人居大城。


项目容积率仅1.63,绿化率30%,二期更是斥千万重金定制约5万㎡的汤泉主题园林,还为业主专属配备高端汤泉会馆等健康休闲配套,并配备双公园主题景观轴、400米夜光跑道、900㎡大型泳池,以及用大香樟、丛生香樟等打造的1.8公里香樟景观大道


与此同时,项目一路之隔是4A级国家自然保护区--象头山余脉,直线距离仅700米,旁边还有3000亩18洞国际标准高尔夫球场,更有小金河湿地公园(规划)等7大生态公园环绕四周,还能便捷通达惠州5A级风景区惠州西湖、红花湖两大景区。







项目实景图

优势四,有高层、别墅、洋房产品,具有超高实用率。


项目共分七期建设,目前才开发到第二期,一期为低密度别墅产品,二期为围合式百米高层+八至十层洋房产品,户型方正实用,主要为南北向,并有很好的收纳设计,户型讨喜。


例如新推热销的B4栋高层新品组团,为超拓N+1户型,具有超高实用率


其中在售的85㎡做到了三房、客厅3.7米开间,且全飘窗卧室、客餐厅直线对流、L型厨房设计;

120㎡为四房、客厅4米开间,同样是三开间朝南、南北对流的竖厅设计;

135㎡则为五房、四开间朝南、客厅4.2米开间。


 

另外还有市场稀缺的洋房产品在热销,其中底叠别墅单位买一层享三层空间,且前后双花园、停车入户。

 

例如144㎡带有前后两个庭院,内部3阳台,南面四间卧室全飘窗设计,且带多功能空间;

二层的128㎡户型做到了4开间朝南,带有阔绰3阳台,并设计有很好的观景空间和收纳空间。

 

 


最后需要提醒的是,项目前段时间新品加推当天已热销9成,产品不多了,感兴趣的朋友,可以抓紧到场了解。


相关楼盘
金裕星河丹堤

11800元/㎡

惠城区  江北

惠州市惠城区惠州大道(小金口收费站往西3公里)

0752-2876666

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为惠州楼市头条独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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