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房企纳税额净利润两倍 最终转嫁购房者?

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第 1/1 页:房企纳税额净利润两倍 最终转嫁购房者?
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       业界关于房企欠缴巨额土地增值税的激烈交锋,因国家税务总局的表态而画上句号,但由此引发的房地产企业纳税从严清算才刚刚开始。
 

       11月26日,国家税务总局表示,下一步将进一步完善制度措施,加强土地增值税征管,推动土地增值税清算工作全面深入开展。  这也让房地产行业繁杂且相对较重的税负现状再次引发关注。今年前三季度,A股上市房企纳税总额与净利润之比超过2:1.  按照“赚钱多交税多”的税收制度设计,房企高税负交织着复杂的现实因素,而由此衍生的高税负助推房价问题一直备受诟病。
 

       房企纳税额超净利润两倍
 

       虽然业界不断强调房企税负太重,但关于房地产开发企业到底要缴纳多少种税,这是一个甚至连不少业内人士都不太清楚的问题。专注于财税咨询的汇力基金副总裁李明俊向记者表示,房地产行业税费有十七八种,其中涉及房地产开发企业的主要有11种。 这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外,还有一些地方教育费、河道维护费等地方性收费。
 

       上述税费中,营业税、土地增值税、企业所得税构成了房企纳税主体,但房企财报中披露的这三项税费与实际纳税额存在较大出入。   为更贴近房企当年实际纳税额,记者采用现金流量表中“支付的各项税费”指标进行分析,同时用1.1的系数进行数据矫正。   这一矫正系数来自于记者对多家上市房企财务人员的采访,因为“各项税费”与实际纳税额仍存在差距,一般在15%至40%之间。
 

       以万科为例,该公司在2012年度的实际纳税额为211亿元,是其财报中披露的“各项税费”总额的1.17倍。
 

       记者通过软件统计发现,2013年前三季度,132家A股上市房企总纳税额为1015亿元,减去3.2亿元税费返还后的净纳税额为1012亿元;合计净利润494亿元;净纳税额与净利润之比为2.05:1. 这一比例水平显得颇高,由于全年净利润有望在第四季度进行较大调整,因此全年净纳税额与净利润之比有望下降。
 

       以六年观察期来看,从2007年至2012年上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1:1左右。这意味着,每年这些房地产企业在赚取1元净利润的同时,税务部门也同时征税约1元,前后两者基本保持一致。  当然,毛利润不同的房企税负水平也完全不同。2012年,万科纳税额一般是净利润的2倍,保利地产和招商地产的纳税额分别是净利润的1.4倍和1.5倍。
 

       房企赚钱速度不及税负增速
 

       从整体水平分析,近年来上市房企纳税额一直不断上升,2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元,分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,今年前三季度增长28%左右。
 

       易居房地产研究院的研究也发现,在2012年地方政府土地出让金明显下滑的同时,房地产税收总收入却不断增加。数据显示,2012年地方房地产税收总收入为10128亿元,比2011年上升了23.2%,是2001年的20倍。纳税额的变化基本与中国房地产市场的冷热程度保持相同节奏,在某种程度上也是反映中国楼市景气度的“晴雨表”。
 

       由于纳税额与市场总量上涨有关,仍不能很好反映房企税负水平,记者则进一步选择了纳税额与营业收入之比,业内也通常以该指标反映房企税负水平。2007年至2013年前三季度,上市房企营业收入总和分别为1986亿、2142亿、2810亿、3776亿、4510亿、5730亿和3954亿元。  与此相对应的纳税额与营业收入之比,则分别是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为惠州楼市头条独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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